Approfondimenti
LOCAZIONI: 1. Locazioni – Obbligazioni del conduttore – Morosità – Risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore – Danno da mancato guadagno del locatore – Restituzione del bene locato prima della scadenza naturale del contratto –- Irrilevanza – Risarcibilità ex articolo 1223 c.c. – Possibilità – Ammissibilità – Limiti- Onere di attivarsi tempestivamente per una nuova locazione a terzi – Grava sul locatore – Necessità – Ragioni. 2. Locazioni – Obbligazioni del conduttore – Morosità – Risoluzione anticipata del contratto per inadempimento del conduttore – Danno da mancato guadagno del locatore – Restituzione del bene locato prima della scadenza naturale del contratto – Applicabilità dell’art. 1591 c.c. Esclusione – Ragioni.
1. <>. 2. << Varrà infine considerare la questione da ultimo sollevata dall’ordinanza di rimessione della Terza Sezione civile in ordine all’applicabilità, al caso di specie, dell’art. 1591 c.c. (e delle regole di liquidazione in esso contenute) ai fini della determinazione dei danni risarcibili in favore del locatore. Secondo tale norma, “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. In linea con quanto fin qui esposto, le Sezioni Unite ritengono per contro che la delineata estensione analogica della regola dettata dall’art. 1591 c.c. al governo delle conseguenze dannose riferibili a forme di inadempimento del conduttore diverse da quella consistente nel ritardata riconsegna dell’immobile (“il conduttore in mora a restituire la cosa”) – e, segnatamente, all’inadempimento consistito nella mancata corresponsione dei canoni nel corso del rapporto (come accaduto nel caso di specie) – non trovi giustificazione, dovendo confermarsi la positiva riferibilità della norma di cui all’art. 1591 c.c. alle sole conseguenze risarcitorie connesse al ritardo nella restituzione dell’immobile da parte del conduttore. Si tratta, infatti, con riguardo alla fattispecie astratta delineata nell’art. 1591 c.c., di una vicenda del tutto diversa da quella posta a oggetto dell’odierno ricorso; e ciò, pur volendo considerare il ‘ritardo nella riconsegna’ come ritardo (non solo rispetto alla scadenza naturale del contratto, bensì anche) rispetto al momento della risoluzione per inadempimento del conduttore prima della scadenza contrattuale. Da quest’ultima prospettiva, il ‘maggior danno’ di cui si discorre nell’art. 1591 c.c. rimarrebbe pur sempre riferito, stricto sensu, alle conseguenze pregiudizievoli direttamente riferibili al ritardo nella restituzione dell’immobile e, dunque, non estensibili alle conseguenze più ampiamente legate al fallimento del programma contrattuale per fatto del conduttore>>.
Cassazione civile, Sezione Unite, Sentenza 25 febbraio 2025, n. 4892, in Guida al Diritto, 22 marzo 2025, n. 10 p. 63, con commento di Mario Piselli “Affitti: risarcito il locatore anche se c’è stata consegna anticipata – I mancati canoni predeterminati la base per quantificare l’indennizzo”.