Approfondimenti
CONDOMINIO – AUTONOMIA CONTRATTUALE: 1. – Giustizia civile – Ricorso per cassazione – Carenza dell’autosufficienza del ricorso – Mancata indicazione della data e del contenuto della delibera assembleare condominiale – Inammissibilità – Sussiste. 2. Condominio – Obbligazioni – Contratto di appalto – Autonomia negoziale – Clausola di sostituzione ab origine dei singoli condomini morosi secondo le rispettive quote millesimali al Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo – Previsione – Legittimità -Sussiste – Ragioni -Conseguenze. 3. Condominio – Obbligazioni – Contratto di appalto – Autonomia negoziale – Clausola di sostituzione ab origine dei singoli condomini morosi secondo le rispettive quote millesimali al Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo – Previsione – Legittimità -Azione di pagamento proposta dal creditore nei confronti del condominio – Carenza di legittimazione passiva -Sussiste -Ragioni.
1. “il ricorso difetta sotto il profilo dell’autosufficienza, in quanto non riporta la data, né il contenuto
della delibera assembleare condominiale del Condominio B.B. sulla base della quale è stato concluso
il contratto di appalto dei lavori tra le parti, né allega il documento relativo, non potendosi pretendere
che sia la Corte ad andarne alla ricerca per supplire alle carenze del ricorso”;
2. “a tutela dei condomini virtuosi, e quindi per il soddisfacimento di un interesse meritevole di tutela
ritenuto prevalente rispetto alla garanzia di tutela del creditore condominiale, le parti, nell’esercizio
della loro autonomia negoziale, hanno previsto nel contratto di appalto dei lavori di ristrutturazione,
la sostituzione ab origine dei singoli condomini morosi secondo le rispettive quote millesimali al
Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo, escludendo il coinvolgimento degli stessi già
nella fase di formazione del titolo giudiziale per il pagamento del compenso dell’appaltatore, e non
solo nella fase esecutiva, e sostituendo quindi alla facoltà per l’appaltatore di agire in sede esecutiva
contro i singoli condomini morosi anche sulla base del titolo giudiziale formatosi nei confronti del
condominio, l’obbligo di fare già accertare il credito esclusivamente nei confronti dei condomini
morosi, e non nei confronti del condominio nel suo complesso, o dei condomini che già abbiano
pagato quanto di loro competenza all’amministratore, o direttamente all’appaltatore”;
3. “la clausola è valida ed efficace quando l’amministratore condominiale abbia stipulato il contratto
quale mandatario con rappresentanza dei singoli condomini e le quote millesimali di ciascuno siano
allegate al contratto stesso. In presenza di tale pattuizione, il condominio è carente di legittimazione
passiva rispetto all’azione di pagamento proposta dal creditore, il quale non può ottenere un decreto
ingiuntivo nei confronti dell’ente di gestione ma deve necessariamente agire nei confronti dei soli
condomini inadempienti, essendosi trasformata quella che ordinariamente è una mera facoltà di
riscossione diretta verso i morosi in un vero e proprio obbligo giuridico assunto nell’esercizio
dell’autonomia negoziale”.
Cassazione civile., Sez. II, Ordinanza, 16 luglio 2024, n. 19532, in La Nuova Giurisprudenza Civile Commentata, 2025, 2, 283, nota di Josephine Cuozzo “Obbligazioni condominiali e autonomia contrattuale: una nuova conferma della natura parziaria e della modulabilità del beneficium excussionis”.